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关于征求《东阳市房地产市场平稳健康发展长效机制方案(征求意见稿)》意见的函

索引号: 11330783K15043025N/-94766 主题分类:
发布机构: 市政府及办公室 发文时间: 2020-07-28
文号: 有效性:

各有关单位:

  为促进东阳市房地产市场平衡健康发展,落实城市主体责任,完善住房市场体系和保障体系,建立长效机制。现将《东阳市房地产市场平稳健康发展长效机制方案(征求意见稿)》发送给你们,请各单位结合各自工作职责,于7月31日下班前,交修改意见以书面盖章形式反馈至市住建局,无意见也请反馈。

  联系地址:东阳市望江北路11号308办公室

  联系人:楼炎强

  联系电话:86020701 672028

  邮箱:57371634@QQ.COM

  东阳市住房和城乡建设局

  2020年7月28日

 

  东阳市房地产市场平稳健康发展长效机制方案(征求意见稿)

  为贯彻落实党中央、国务院关于建立房地产市场平稳健康发展长效机制的决策部署,落实城市主体责任制,完善住房市场体系和保障体系,深化住房供给侧结构性改革,突出住房发展的民生属性,保持房地产市场供需平衡,积极防范和化解房地产市场风险,保持调控政策的连续性和稳定性,切实解决我市房地产市场发展中存在的住房供应不稳定、不均衡,房地产企业开发水平不高,住房保障公共服务有待提高等问题,特制定此方案。

  一、指导思想

  以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,切实增强“重要窗口”意识,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,突出住房的民生属性,落实城市主体责任制,建立多主体供给、多渠道保障的住房制度,坚持房地产市场发展“以居住为主、以居民消费为主、以普通住宅为主”的原则,加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制,努力实现全市市民住有所居,为城市品质提升提供有力支撑。

  二、工作目标

  坚持稳中求进工作总基调,按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求,完善住房市场体系和保障体系,充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用,发挥政府提供基本保障的功能,改善住房供应结构,支持发展普通商品住房,加大公租房保障力度,引导发展住房租赁市场。着力改善供给、引导预期、调节需求和抑制投机,建立以经济手段、法律手段为主,行政手段为辅的综合调控体系,加强房地产市场监测,逐步推动房地产市场实现“价格合理、供求平衡、保障多元、风险可控、预期平稳”的健康发展状态。综合考虑物价水平、城镇居民人均可支配收入和金融机构住房贷款利率等情况,确保年度新建商品住房价格、住宅用地价格、二手住房价格和住宅租赁价格涨幅控制在合理区间。2020年新建商品住宅价格、住宅用地价格指数同比涨幅不超过5%,力争引导二手住宅价格和住宅租赁价格指数同比涨幅不超过5%

  三、政策工具

  根据《金华市房地产市场平稳健康发展长效机制方案》结合我市实际情况,明确以下政策措施:

  (一)完善住房及用地供应机制

  1、加强住房及用地供应管理。结合我市人口发展和居民住房状况,根据经济社会发展水平、城市总体规划、住房供需状况和宏观调控目标,制定实施住房发展规划和年度计划,定期向社会公开住宅用地供应中期规划、住宅用地年度供应计划和三年滚动计划,做好实施情况的督考评估,提高供地计划执行率。土地供应优先满足住宅用地需求,保障性住房用地做到应保尽保。健全做地、征拆、储备、出让机制,,切实加大商品住宅用地供应,实现土地总量平衡、出让有序。2020-2022年计划新增商品住房1.8万套(185万平方米),保障性用房379套,租赁货币补贴300户,解决200名人才安居住房问题;计划土地供应量为262.18公顷,其中新建商品房建设用地108.98公顷,城中村改造153.2公顷。高质高效推进未来社区试点建设,2020年创建省级试点项目1个,2021年底前创建省级试点2个,2022年开始全面复制推广未来社区试点工作经验。(责任单位:市自然资源和规划局、市住建局、市发改局、市统计局、市公安局、市财政局、市人力社保局、人行东阳市支行)

  2、优化新建住房供应结构。科学合理安排土地供应指标,优先满足住宅用地需求,提高住宅用地中普通商品住房、公租房、租赁住房用地比例,分区域安排普通商品住房用地占商品住房用地供应比例。大力发展绿色建筑和未来社区建设,提升宜居水平。(责任单位:市自然资源和规划局、市住建局、市发改局)

  3、完善住宅用地供应方式。建立房价、地价联动机制,根据商品住房销售价格合理控制土地出让价格。住宅用地可选取“限房价竟地价”“限地价、竞房价”“限地价、限房价、竞配建”“限地价、竞自持”等方式出让土地,引导配建公租房和自持租赁住房,保持地价处于合理区间。(责任单位:市自然资源和规划局、市住建局、市财政局)

  4、盘活存量土地、提高利用效率。落实盘活存量住宅用地、提高存量土地利用效率的有关规定。加强用地出让合同履约监管,定期公布已出让土地建设进展情况,严查闲置囤地行为,及时公开曝光典型案件。加强土地市场信用体系建设,将各类严重违规企业按《浙江省公共信用信息条例》的有关规定列入“黑名单”管理,限制失信企业土地市场准入。(责任单位:市自然资源和规划局、市发改局、市住建局)

  5、建立购地资金来源审查制度。加强购地资金来源监管,严格落实购地使用自有资金的规定,竞买企业须说明购地资金来源并作出承诺。市自然资源和规划局会同相关部门组成联合监管小组,视情确定是否对企业购地资金进行审查或穿透式核查。商业金融机构适时开展对企业购地保证金进行资信证明审查,未取得商业金融机构出具的购地保证金资信证明,市自然资源和规划局不予确认其竞得人资格。实施购地资金专户管理,在现行政策规定范围内,可提高土地竞买保证金比例和缩短士地出让价款缴纳时限。(责任单位:市自然资源和规划局、市金融办)

  (二)健全住房保障体系

  6、稳步扩大住房保障覆盖面,加大住房保障力度。大力推进以公租房为主,公租房实物配租与租赁补贴并举的住房保障体系建设,按照尽力而为、量力而行的原则,加大城镇住房困难家庭保障力度,加大对优抚优待对象、老弱病残等群体及公益类岗位从业人员的政策倾斜,实现外来务工人员平等享受基本公共服务,实现常态化受理,符合条件的申请对象应保尽保。到十四五末公租房保障(含企业及其他社会主体的公租房)力争覆盖到城镇常住人口家庭的5%左右。(责任单位:市住建局、市民政局、市公安局、市财政局)

  7、提升住房保障服务和管理水平。全面推进住房保障“最多跑一次”改革,进一步简化审核流程,压缩审核时限,提高住房保障服务水平。加强部门联动,以大数据平台校核等手段做好住房保障动态监管,积极推进住房保障信用体系建设。以公开择优为原则,采用政府购买服务,吸引社会力量参与保障性住房的运行和管理,不断提高公租房运营管理专业化、规范化水平。(责任单位:市住建局、市民政局)

  8、稳妥推进城中村和旧城区政造。以商品住宅消化周期15个月为标准,确定安置方式,消化周期在15个月以下,主要采取新建安置住房的方式。(责任单位:市住建局、市自然资源和规划局、市财政局)

  (三)引导发展住房租赁市场

  9.培育发展住房租赁主体,鼓励房地产开发企业、中介机构、物业服务企业等多主体开展住房租赁业务,鼓励多方主体将自持物业用于出租,鼓励集体土地建设租赁住房,支持有条件的产业园区建设职工宿舍多渠道增加租赁住房房源,符合条件的闲置商业、办公用房经批准可按规定改建为租赁住房,水电气执行民用价格,禁止改建的租赁住房分割转让或以租代售。在符合规划的前提下,允许非房地产企业和其他社会组织对依法取得使用权的土地,用于建设租赁住房、公租房,保持权属关系不变,不得分割办理不动产证提升住房租赁的规模化、专业化水平。支持提取住房公积金支付房租,适当提高提取标准,逐步实现住房公积金按月转账支付房租。(责任单位:住建局,市发改局、市自然资源和规划局、市住房公积金管理中心东阳分中心)

  10、推进产业园区租赁住房建设。根据我市发展规划,结合产业发展水平和员工数量规模,相对集中建设租赁住房等生活服务设施。根据用工住房需求状况,可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的建筑面积占项目总计容建筑面积的比例上限由7%提高到15%,改善园区职工生活配套设施和居住条件。(责任单位:市经信局,市自然资源和规划局)

  11、加强住房租赁市场监管。规范房地产经纪机构租赁居间、代理行为,稳定住房租赁市场,引导各类租赁房源纳入服务平台管理,推广住房租赁合同示范文本,提高住房租赁监管服务水平,严厉打击垄断房源、哄抬租金等违法违规行为,维护稳定的住房租赁关系,维护当事人合法权益。引导企业公平理性定价,保持租赁价格基本稳定。落实属地政府管理责任,推进住房租赁服务进社区,提升社会综合治理水平。(责任单位:市住建局、市政法委、市公安局)

  (四)加强住房金融监管管理

  12.加强房地产金融审慎管理。合理控制房地产贷款占比,严格落实差别化住房信贷政策,合理把握房地产贷款投放总量、节奏和定价行为;强化房地产融资业务管理,注意把握房地产信贷业务与其他业务之间的平衡,进一步调整和优化信贷结构,将更多信贷资源用于支持实体经济发展。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为购房、租房违规加杠杆提供产品和服务。健全房地产金融工作体制,确保金融监管政策措施落实到位。(责任单位:人行东阳市支行、银保监东阳监管组)

  13.加强房地产开发建设融资管理。对房地产开发企业各类融资实行全口径管理,开发建设融资以项目为主体,资金使用严格限定于具体项目。对资产负债率超过80%、捂盘惜售、闲置土地的房地产开发企业实施融资限制。严控房地产开发企业介入金融业业务。(责任单位:人行东阳市支行、银保监东阳监管组、市住建局)

  14.强化个人住房贷款管理。严格收入认定标准,加大对借款人收入证明真实性的审核力度,通过查询工资流水、社会保险缴纳证明、纳税记录等方式,核定借款人的真实收入。严格执行偿债收入比例风险管控要求,将个人全部债务纳入按揭贷款审查审批流程。通过审査购房资金来源,加强对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支的额度和资金流向管理,审慎发放长期大额、不指明用途的消费贷款,不得以未解除抵押的房产作抵押发放个人消费贷款。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款(责任单位:人行东阳市支行、银保监东阳监管组)

  (五)落实金融税收调控政策

  15.实行差别化住房信贷政策。首套房贷款最低首付比例和利率加点下限、二套房最低首付比例和利率加点下限根据市场调控需要择机进行调整。(责任单位:人行东阳市支行、银保监东阳监管组)

  16.落实税收政策。按照法定程序,在规定的契税税率2%—5%幅度内,不同主体、不同区域、不同类型住房的权属转移,明确规定差别适用税率。在一定期限内对特定住房的权属转移上浮税率,浮动幅度最大不超过上限税率5%的50%。根据房地产市场情况,视情向上级政府申请将企业购买住房契税按上限税率征收,申请停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠税率。调整增值税征免年限,根据房地产市场情况,可将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年在契税立法完成前,继续沿用现行契税政策。(责任单位:市税务局、市财政局)

  17、遏制投机妙房行为。视情确定是否实行限购措施,依据居民家庭户籍、住房、纳税、社会保险等情况,限制或暂停在本行政区内购买住房(含新建商品住房和二手住房)。视情确定是否眀确企业购买住房(含新建商品住房和二手住房),须满足设立年限、累计缴纳税款金额、职工人数等限制条件,或暂停企业购买住房。视情确定是否确定新购买的住房(含新建商品住房和二手住房)网签备案一定年限后方可上市交易。(市住建局、市自然资源和规划局)

  (六)强化市场和交易管理

  18.加强商品住房销售及价格管理。完善商品住房销售管理制度。适时提高预售准入门槛,探索现房销售。实施单个施工许可证批准的楼栋一次性申办预售许可,不得分割办理。严格落实关于禁止期房转让的规定。严格执行商品住房价格备案制度,对房地产开发企业取得预售许可或者办理现房销售备案的,要在规定期限内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照备案价格明码标价对外销售。严禁擅自调整备案价格。落实《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)要求,构建以网签备案制度为基础的房地产市场交易管理体系。进一步推进我市网签备案数据与全国联网,规范和加强房屋网签备案工作,为建立房地产市场监测体系提供支持(责任单位:市住建局、市发改局、市市场监管局、市自然资源和规划局)

  19.落实责任强化房地产市场监管。加强房地产开发各环节管理,强化商品住房全装修建设管理,严格落实房地产开发企业和各参建方责任。推进房地产行业信用体系建设,加强商品房预售资金监管,加强房地产广告管理,持续整治房地产市场秩序,建立房地产市场联合监管工作机制并落实部门职责,严厉查处各种违法违规行为,将严重失信企业及其法定代表人按《浙江省公共信用信息条例》的有关规定纳入“黑名单”管理。(责任单位:住建局、市自然资源和规划局、市市场监管局、市发改局、银保监东阳监管组、人行东阳市支行、市税务局、市公安局、市司法局、市委宣传部、市委网信办)

  (七)完善调控体系稳定市场预期

  20.落实房地产相关政策。根据国家修订《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及制定出台的房地产税、住房保障、住房租赁、住房销售等方面的法律法规规定,配套制定地方政策。出台相关政策措施前,做好风险评估和工作预案。加强政策宣传解读,确保房地产法律法规和政策贯彻落实。(责任单位:布住建局、市税务局、市财政局、市委宣传部)

  21.加强房地产市场监测。以新建商品住宅价格、住宅用地价格为核心指标,综合二手住房价格、住宅租赁价、信贷、住房供应销售等一般指标,对我市房地产市场运行情况实施日常监测。按照国家有关要求,加快建立信息共享机制,确保数据真实可靠。(责任单位:市住建局、市自然资源和规划局、市公安局市财政局、市人力社保局、银保监东阳监管组、人行东阳市支行、市税务局、市市场监管局、市大数据中心、市统计局、东阳调查队)

  22.加强信息公开和舆论引导。建立常态化房地产市场分析制度和信息发布机制,准确解读房地产市场形势和政策,健全网上舆情监测机制,及时回应社会关切,稳定市场预期。整治房地产虚假广告、信息网络传播乱象,加强对互联网平台等各类媒体发布房地产信息整顿,对利用自媒体公众号等网络媒体捏造夸大事实、误导消费者以及造成社会不良影响的机构和个人,依法依规严厉打击。(责任单位:市住建局、市委宣传部、市委网信办、市市场监管局、市公安局)

  四、保障措施

  (一)明确责任主体。落实房地产市场平稳健康发展主体责任制,党委加强领导,政府具体负责,成立东阳市房地产市场平稳健康发展领导小组,市长任组长、分管市长任副组长、各相关单位为成员。落实房地产市场平稳健康发展长效机制的配套政策和文件;督促各成员单位做好促进房地产市场健康发展相关工作,协调落实目标责任考核评价工作。

  (二)加强组织领导。领导小组审议决定全市房地产市场平稳健康发展的重大事项,协调解决重大问题,定期召开工作会议,统筹研究全市房地产市场平稳健康发展长效机制建设、住房发展规划、房地产市场调控、住房保障实施等工作,促进房地产市场平稳健康发展。领导小组下设办公室(设在市住建局),市政府相关副主任兼任办公室主任,市住建局局长任办公室副主任,具体负责日常工作开展。

  (三)落实工作责任。各有关部门要严格按照部门职责及长效机制工作方案分工要求落实工作责任,根据调控工作目标的要求制定具体政策措施并付诸实施。市自然资源和规划局、市住建局要抓好市区房价地价联动调控机制的落实并严格执行。市住建局应加强房地产市场监测,规范和加强房屋网签备案管理,加快实现网签备案数据与住房城乡建设部联网。各镇乡街道负责辖区内房地产市场风险隐患的防范化解。

  (四)强化考核问责。建立房地产市场调控工作目标责任制,完善对属地政府及有关部门的考核机制,将房地产市场调控工作列入年度目标考核,对未能实现相关工作目标的,严肃问责。

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